Responsabilidad bancaria en las cantidades entregadas a cuenta de las viviendas no entregadas: “viviendas fantasmas”
La explosión de la burbuja inmobiliaria, como no pudo ser de otra forma, trajo al ciudadano múltiples problemas, entre los daños colaterales de la quiebra de las promotoras estuvo, no sólo la pérdida en muchos casos del empleo casi de forma dramática, sino la pérdida de ahorros que habían sido confiados a inmobiliarias y promotoras mediante entregas a cuenta que no fueron debidamente garantizadas, bien por la no exigencia de las correspondientes garantías, bien por desconocimiento. Todos hemos conocido a algún amigo que invirtió parte de sus ahorros en la compra sobre plano, que se vio atrapado por la caída de las ventas que arrastró a las promotoras, perdiendo su dinero, pues bien, ahora le ofrecemos una salida a esa pérdida patrimonial.
Esto no es nuevo, ya desde los años del primer gran boom inmobiliario español de los años 60 se conoce esta tesitura, tal fue la magnitud del problema de esa época que el legislador puso solución al mismo con la Ley 57/1968 de 27 de julio reguladora de las percepciones de las cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, esta Ley marcó un hito histórico a la hora de establecer las obligaciones que el constructor/promotor debía para con el comprador, que en un ejercicio de confianza, se limitaba a abonar las cantidades a cuenta sin recibir ninguna garantía. Es pues obligado como establece el art 1 de la ley 57/1968 garantizar la devolución de las cantidades entregadas más un 6%, en caso que la construcción no se inicie o no se termine en los plazos establecidos en el contrato.
Así mismo establecía el artículo dos condiciones:
“1ª Garantizar la devolución de las cantidades entregadas más el 6 por 100 de interés anual, mediante contrato de seguro otorgado con Entidad aseguradora inscrita y autorizada en el Registro de la Subdirección General de Seguros o por aval solidario prestado por Entidad inscrita en el Registro de Bancos y Banqueros, o Caja de Ahorros, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido.
2ª Percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de una Entidad Bancaria o caja de Ahorros, en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas o depósitos la Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior.”
Ha sido recientemente y gracias a la interpretación, a nuestro juicio correcta de este articulo, cuando los Tribunales apoyados en la sentencia del Tribunal Supremo de 21 de diciembre de 2015 733/2015, han sentado las bases para poder reclamar no sólo a la sociedad promotora que incumplió sino de forma solidaria a la Entidad de Crédito que no garantizó, que no veló por el cumplimiento de la Ley ni de los deberes que esta le imponía. Textualmente el articulo 1-2ª indica “bajo su responsabilidad”. El banco no puede mirar para otro lado, cuando la promotora nicho de rentabilidad de otros tiempos no cumplía, esto supone una imposición legal de especial vigilancia de la Entidad de Crédito sobre el promotor. Recientemente otros Tribunales se han referido a esta sentencia para derivar responsabilidad solidaria a las Entidades de Crédito en caso de incumplimiento, nos referimos al fallo emitido por la Audiencia Provincial de Valencia de fecha 28 de enero de 2016; que fundamentalmente se resume en “las promotoras que reciban un anticipo siempre deberán abrir una cuenta especial para depositar este dinero y tendrán que solicitar la correspondiente garantía para responder frente a los compradores por el total de la cantidad ingresada y añade que «las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas ingresadas en la cuenta».
Por tanto y en resumen, en primer lugar exigir a la hora de comprar que se cumpla la ley, solicitando garantías en forma de aval bancario o seguro de las cantidades entregadas a cuenta, exigir el cumplimiento en la entrega de la vivienda terminada a su satisfacción y con cédula de habitabilidad y en caso que esto no haya sucedido, reclamar de forma solidaria el cumplimiento de la ley apoyándose en la jurisprudencia del Tribunal Supremo reclamando lo que en derecho corresponde, tus cantidades entregadas más un 6%. Pues nuestra premisa debe ser anticiparse con un asesoramiento correcto que permita exigir el cumplimiento de la ley y en caso que esto no sucede garantizar la recuperación de nuestras cantidades entregadas mediante la oportuna reclamación judicial.
Isidoro Camino Villalón
Abogado y Socio de Bufete Villalón Abogados
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