Desde que el 29  mayo de 2013 el Tribunal Supremo  declarase nulas las clausulas incluidas en las hipotecas de varias entidades de crédito, condenando a la devolución de cantidades, los particulares perdieron el miedo a enfrentarse a la poderosa banca; con el fin de anular clausulas que hacían inviable que su hipoteca bajase alguna vez, a pesar que comprobaban año tras año que el Euribor descendía.

Esto dio lugar a un sin fin de demandas, muchas con sentido y otras disparando a discreción y sin control, lo que también ha dado lugar a idéntico número de sentencias que se pronuncian de diferente forma.

En primer lugar habría que definir qué es una “clausula suelo”, se trata de una estipulación que se incluye en el préstamo hipotecario y que tiene por objeto cubrir a la entidad de crédito de una rentabilidad mínima garantizada y eliminar el perjuicio que supone que el tipo de interés variable del préstamo baje demasiado. Es una cláusula contractual que establece un mínimo a pagar en las cuotas de la hipoteca inmobiliaria aunque los intereses ordinarios que se han acordado con la entidad financiera estén por debajo o bajen. Dependiendo de la normativa y de la aplicación de la jurisprudencia, las condiciones del contrato y su transparencia y claridad, puede considerarse una cláusula abusiva, ilegal o nula.

Pero, realmente, no estamos ante una clausula negociada con el banco con anterioridad a la firma como corresponde, sino que el mismo día de la firma (en el 98% de los casos) se impone por parte del banco sin ningún tipo de negociación y con desconocimiento por parte del cliente, y cuando te enteras y protestas te dicen que te lo ha leído un notario, que todo es legal etc(mentira, en la época “buena” los notarios corrían y corrían en la lectura y el particular que era la primera vez que se sentaba en una notaría ni se enteraba) y que lo has firmado.

La clausula suelo, supone una imposición por parte del banco que se encuentra en una posición superior en la negociación, de alguien que es el dueño del dinero y que sin él no tienes acceso a un derecho fundamental,  la vivienda.

La clausula suelo requiere que, para que tenga visos de legalidad, se  den unos mínimos de exigencia, como es que el banco te haya expuesto y firmado al menos con tres días de antelación una oferta vinculante, que haya expuesto escenarios futuros, etcpara ello tanto el Banco de España como el Tribunal Supremo han establecido qué requisitos mínimos debe tener la clausula suelo para ser considerada conforme a derecho y por tanto legal.

Nuevamente, como forma de disuadir a los consumidores, el Tribunal Supremo llegó a un acuerdo de sala, en el que limitaba la devolución de cantidades a la fecha de aquella sentencia (2013). Esto, ha hecho que la banca ponga en funcionamiento su maquinaria publicitaria a base de medios de comunicación afines, con el fin de disuadir a los posibles demandantes. Pues, hay un análisis previo por parte del cliente, considerando si le es rentable interponer una demanda. Claro está que el consumidor desconoce que en la mayor parte de los casos las demandas no llegan al supremo, por los altos costes que tiene la banca a la hora de recurrir y que sean condenados en costas. Además que esta sentencia vincula sólo a esas entidades que recurrieron en mayo de 2013.

Como ejemplo una de las últimas sentencias dictadas por los Tribunales Mercantiles, la del Juzgado de lo Mercantil nº2 de Zaragoza de 27 de abril de 2015 que resume lo siguiente:

“La titular del Juzgado de lo Mercantil nº 2 de Zaragoza ha declarado nulas dos ‘cláusulas suelo’ contemplados en sendos préstamos hipotecarios, así como la devolución de las cantidades cobradas en este concepto.

En la primera de ellas, el demandante solicitaba la nulidad de la cláusula suelo de su contrato de compraventa por subrogación firmado con Nueva Caja Rural de Aragón, Sociedad Corporativa de Crédito (actual Bantierra), que contenía la limitación del 2,50% a la variación del tipo de interés nominal del contrato de préstamo, por considerarla abusiva, así como la devolución de las cantidades indebidamente cobradas.

En la segunda de ellas, el contrato firmado con la entidad Caja de España se estableció un límite a la variación del tipo de interés aplicable que «en ningún caso, podrá ser superior al 12,50% ni inferior al 3,5%», cláusula que la juez ha declarado nula por abusiva.”

Es decir, incluso existiendo “techo” las considera nulas.

En Bufete Villalón Abogados, estudiamos de forma gratuita sus escrituras de hipoteca, les marcamos las posibilidades de éxito a la hora de atacar la cláusula, la devolución de cantidades y los posibles gastos que esto supone. En el mayor número de casos los jueces están condenando en costas a las entidades de crédito con lo que no supone gasto alguno. Asesoramos además de cómo esta clausula, al considerarse nula, puede hacer que el capital pendiente baje sin aportar por su parte cantidad alguna.

 

Isidoro Camino Villalón

Abogado y Socio de Bufete Villalón Abogados